Pourquoi ils sont nombreux à te dire de faire des travaux ?
Quand tu as des charges et qu’elles sont supérieures aux revenus des loyers, il y a un déficit. Tu peux déduire ce déficit de tes revenus locatifs, mais aussi de tes autres revenus. On va voir comment en bénéficier :
1. Il faut louer un logement nu – (c’est-à-dire sans rien à l’intérieur).
Quand un déficit est constaté sur la location d’un bien nu, tu peux l’imputer sur tous tes revenus, pas uniquement sur les revenus issus de la location. Ce qui est impossible quand tu loues en LMNP par exemple.
2. Renoncer au régime micro-foncier et Choisir le régime réel
- Quand tes revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros/an, tu peux bénéficier du régime micro foncier. Dans ce régime, tu es imposée sur 70 % de tes recettes locatives et ne peux pas déduire de tes charges. Ce qui n’est pas intéressant quand tu as un déficit.
- Dans cette situation, tu peux déduire le montant réel de tes charges. (frais de gestion, primes d’assurance, charges de copropriété, intérêt d’emprunt, travaux, etc.)
- L’option est globale donc elle est valable pour tous tes biens en location, et valable 3 ans, durée pendant laquelle tu ne peux pas changer d’avis. Elle implique également de remplir une 2044
4. Il te faudra calculer la part du déficit que tu ne peux pas imputer immédiatement.
La portion de déficit qui dépasse 10 700€ / an tout comme celles qui provient des intérêts d’emprunt se reporte uniquement sur les revenus fonciers des 10 années à venir.
6. Fait les travaux qu’il faut
- Travaux d’entretien, d’amélioration, de rénovation qui vont te permettre de remettre le logement en bon état ou de lui apporter du confort.
- Ne sont pas déductibles les travaux d’agrandissement, ou de transformation de local ou garage en habitation. (Dans la réalité, il y a parfois un flou quant à l’appréciation de certains travaux.)
7. Il te faut déterminer avec précision le résultat net.
Avec un seul bien, c’est simple, on additionne les loyers et on soustrait les charges et le si le résultat est négatif il y a un déficit.
S’il y a plusieurs biens, il faut faire la même opération tout en incluant un principe de compensation entre les revenus et charges afin de gommer les revenus locatifs si après cette opération.
Il y a encore un déficit (hors intérêts d’emprunt) celui-ci est imputable dans la limite de 10 700 € sur le revenu global pour les 6 années à venir.
Et s’il y a encore une fraction qui reste, elle est imputable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.
- Conserve ton bien 3 ans.
Ce déficit ne peut être remis en cause si la location est maintenue à nu pendant 3 ans. Si le locataire part avant, il faudra le remplacer. Si le dispositif locatif n’est pas maintenu sur 3 ans de location, le déficit pourra être remis en cause par le fisc.