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DÉFINITION - UNE SCPI QU’EST-CE QUE C’EST ?
L’acronyme signifie : société civile de placement immobilier.
Il s’agit d’entreprises qui permettent à des particuliers ou à d’autres entreprises de devenir propriétaires d’immeubles loués par des professionnels ou des particuliers pour des buts différents (gestion d’hôtels, location de bureaux, hôpitaux, résidences principales, crèches).
Le fonctionnement : une société dédiée à la gestion va procéder à une collecte des fonds auprès d’investisseurs et avec cet argent, elle va investir dans l’achat et dans la gestion de locaux, ce qui fait de vous des investisseurs associés.
Une diversité géographique et sectorielle :
- Immeubles de particuliers
- Immeubles de bureaux d’entreprise
- Commerces
- Biens immobiliers dans le domaine de la santé
- Crèches
- Hôtels (détention des murs)
- SCPI internationales
Il y a 3 grandes catégories de SCPI.
À ce jour, les SCPI sont régulées par l’AMF (autorité des marchés financiers).
LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCPI
Il y a 3 grandes catégories de SCPI :
SCPI de rendement : les principaux revenus résultent des loyers. Il s’agit de la majorité des SCPI.
SCPI de plus-value : aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation. Dans ce cas, les sociétés de gestion achètent des biens immobiliers à un prix plus bas pour réaliser des plus-values à long terme. Ainsi, elles peuvent revaloriser le prix des parts. Parfois, elles versent des dividendes de manière exceptionnelle.
SCPI fiscale : SCPI de défiscalisation de type Pinel, Denormandie, Malraux ou de déficit foncier.
Comment faire si je veux investir - SCPI et assurance-vie ?
Dans le cadre d’une assurance-vie, on réalise l’achat d’un bout de part et on investit surtout un montant, car on n’achète pas en direct. Voici les points à analyser :
- La nature du contrat d’assurance-vie auquel on veut souscrire
- Les frais pris par l’assureur sur les bénéfices reversés, sur la gestion du contrat et sur les versements effectués
- Le montant maximal en UC qu’il est possible d’investir dans l’assurance-vie, cela peut dépendre des contrats
Les avantages d’une SCPI dans une assurance-vie :
- On n’a pas de problématiques fiscales particulières à gérer, car si on ne sort pas, les bénéfices réalisés restent dans l’assurance-vie et on n’a pas de frais fiscaux supplémentaires.
- L’assureur achète pour les clients beaucoup de parts, donc on peut revendre ses parts rapidement.
- Le faible ticket d’entrée, certaines SCPI sont accessibles dès 300 €.
- Bonne liquidité, on peut facilement acheter et vendre ses parts dans un contrat.
- Jusqu’à présent, on a un bon rendement sans effort, en moyenne 4 % en 2021.
- Et on peut trouver sur Internet des comparatifs sur les contrats d’assurance-vie et sur les SCPI également.
Il est peu recommandé, mais possible de réaliser un crédit conso pour l’achat d’une part au sein d’une assurance-vie.
COMMENT FAIRE - SI JE VEUX INVESTIR - En direct
Via un emprunt
Tu peux le faire avec un emprunt immobilier ce qui permet d’activer l’effet de levier (maximiser ses profits avec des fonds que
l’on n’avait pas à l’origine)
Tu peux également réaliser un crédit à la consommation. (beaucoup moins recommandé, mais tout de même possible)
Concernant le montage du crédit, on peut faire appel à un courtier spécialisé en SCPI
Le courtier va approcher les différentes sociétés de gestions
S’occuper du crédit immobilier et présentation de différentes offres
Concernant les frais
Il y a entre 6 et 10 % de frais à l’achat.
Il y a un partage de frais entre les différents acteurs (courtier et société de gestion)
Quels sont les éléments à regarder ?
- Quel est le rendement moyen des dernières années de la SCPI ?
- Quelle est l’évolution des loyers – stable, haussière ou baissière ?
- Quelle est la nature de l’évolution de ce rendement : baisse des revenus locatifs ou augmentation du prix de la part – le loyer versé par part de SCPI ?
- Calcul du rendement : loyer perçu divisé par le nombre de parts.
- Le report à nouveau : si tous les résultats vont être distribués aux associés ou une partie va être réinvestie au sein de la SCPI ou stockée en guise de capital. Certaines SCPI décident de verser l’intégralité des revenus.
- Connaître la nature de la SCPI sur laquelle on veut investir en cas d’envie de diversification sur quel secteur, on diversifie.
- Ancienneté de la société de gestion.
Les avantages
- Tu deviens investisseur immobilier avec peu d’argent.
- Le ticket d’entrée est très faible par rapport à l’acquisition d’un bien en direct.
- Il s’agit d’actifs qui ont une faible volatilité en moyenne.
- Si tu investis dans le cadre d’une assurance-vie, toute la fiscalité est régie par cette enveloppe fiscale.
- Tu n’as aucune charge mentale liée à la gestion de ses avoirs immobiliers.
- Sur les 10 dernières années, les rendements étaient intéressants, entre 2 et 4 %.
- Tu peux diversifier tes investissements (sectoriellement, géographiquement).
- Tu peux bénéficier de l’effet de levier.
- C’est un placement globalement stable.
- Tu peux investir dans les SCPI dans le cadre d’un PER (plan épargne retraite – on prépare sa retraite et on défiscalise.)
Les inconvénients
- La liquidité : en général, il est intéressant de les garder 10 ans pour l’amortissement des frais.
- La durée de détention : quand on achète en direct pour vendre, il faut entre 3 et 6 mois pour trouver une personne qui va racheter nos parts.
- Les frais :
- Il faut faire attention aux frais, car surtout, au début, il y a une forte différence entre ce qu’une part de SCPI coûte et ce qu’elle vaut réellement.
- Les frais de gestion au quotidien.
- Les frais de tous les intermédiaires.
- La baisse du rendement : il s’agit d’un placement sans garantie en capital donc le rendement et la rentabilité ne sont pas garantis.
La fiscalité
- Acheter au sein d’un contrat d’assurance-vie :
Fiscalité de l’assurance-vie, imposition uniquement dans le cadre d’un retrait à hauteur de 17,20 % (prélèvements sociaux).
- Acheter des SCPI étrangères :
Faire le choix d’avoir des SCPI qui ont des biens à l’étranger.
La société de gestion paie la fiscalité dans le pays d’origine en raison des accords fiscaux entre pays, et on a l’exonération de prélèvements sociaux – 17,20 %.
- Incidence fiscale quand on achète des SCPI dans le cadre de la communauté de biens (mariage) :
SCPI – marié en communauté, cela entre dans la communauté, en cas de séparation, on doit tout diviser par 2. Dans le cadre d’une séparation de biens.
Les SCPI dédiées à la défiscalisation
Voici les principales SCPI liées à la défiscalisation :
- Les SCPI Pinel
- SCPI Malraux
- SCPI Denormandie. »