Les banques produisent moins de crédits immobiliers. Par conséquent, les vendeurs ont du mal à vendre leurs biens immobiliers. On commence même à voir des prix de l’immobilier qui diminuent.
Mais alors, que se passe-t-il ?
Petit récap :
Depuis 15 ans, les taux des prêts immobiliers aux USA et en Europe ont varié à la baisse. La banque centrale américaine utilise depuis longtemps la réduction des taux d’intérêt pour dynamiser son économie, ce qui impacte les prêts immobiliers, mais pas seulement.
Les crédits à la conso, les prêts pro voient également leurs taux baisser. Et généralement, en période de baisse des taux, il y a beaucoup plus de liquidités sur les marchés. Ce qui génère des bulles spéculatives sur les marchés boursiers, immobiliers, et maintenant, les cryptomonnaies.
Cela nous donne une inflation du tonnerre.
Lorsque l’inflation est trop élevée, habituellement la FED décide de remonter ses taux d’intérêt, et là, c’est souvent le début des problèmes. Les gens qui avaient emprunté à pas cher, avec taux révisables ne peuvent plus rembourser. Les entreprises qui ne survivaient que grâce aux emprunts ne peuvent plus emprunter. Bref, c’est la catastrophe.
On a eu la réplication exacte de ce scénario en 2008, lors de la crise des subprimes, avec en prime la titrisation qui a diffusé cette crise dans le monde entier. Et pour enrayer la crise, les États ont dû à nouveau baisser les taux.
Pause définition : la titrisation consiste à transformer un emprunt immobilier en actif et titre financier que l’on va pouvoir vendre à d’autres organismes financiers.
Pour la Banque Centrale Européenne, les choses sont un peu différents car, sa principale mission est de lutter contre l’inflation, en conservant une politique avec des taux élevés.
Pourquoi fait-elle ça ? À cause de son histoire
La BCE a été créée après la 2e guerre mondiale. Guerre qui avait elle-même démarré, entre autres, à cause de la forte inflation. Donc, depuis le début, les dirigeants de la BCE résistaient à la tentation de baisser les taux pour redynamiser l’économie, car ils ne voulaient pas risquer de faire revenir une inflation.
Mais après 2008, l’économique avait besoin d’aide, et la BCE a commencé à utiliser les techniques de la FED, donc à baisser les taux. En 2009, pour la première fois, les taux d’intérêts de la BCE atteignent 1 %. C’était le début de l’engrenage et la fête des liquidités avec un apogée pendant la période Covid.
Car, en plus des taux bas, les États distribuaient sous forme d’emprunt l’argent public, et tout cela à faible taux. Ce qui devait arriver arriva : retour de l’inflation. À nouveau, hausse des taux.
Nous y voilà.
Tu peux retrouver le récapitulatif des taux de la BCE ici.
Je t’ai fait un récapitulatif, car j’aime bien poser un contexte avant de te proposer un décryptage.
Aujourd’hui, la hausse des taux est plus rapide et virulente que jamais. Les entreprises fragiles ne résistent pas à cette réduction drastique de liquidité. Et les ménages ont du mal à emprunter à cause du taux d’usure.
Tu ne te souviens plus de ce qu’est le taux d’usure ? J’en parle ICI.
Pour pallier cela, le gouvernement avait décidé de réviser le taux d’usure tous les mois, afin de pouvoir l’adapter plus rapidement à la conjoncture en cas de hausse ou de baisse.
Problème : ça ne suffit pas !
Résultat, de nouvelles discussions sont en train de démarrer.
Vaness raconte, tu m’intrigues !
Bercy a décidé d’étudier à nouveau les normes régulant les emprunts immobiliers, validées par le HCSF.
Je t’explique :
Le Haut conseille pour la stabilité financière (HCSF) avait ancré des règles déjà implicites afin de calmer la frénésie immobilière. Sans être obligatoires, ces normes devaient être respectées par les banques.
35 % de taux d’endettement
Maximum 25 ans pour les prêts
La valeur du prêt ne doit pas dépasser le prix du logement (petit big up aux emprunts à 110 %).
Toutes ces règles sont bien sympas en période de taux bas, cependant en ce moment, elles sont très handicapantes. Résultat, Bercy veut renégocier certaines choses.
Première piste de négociation : réintégrer la notion de reste à vivre.
Le reste à vivre, c’est la somme restante une fois que la mensualité de crédit est passée. La règle des 35 % a forcé les banquiers à minorer cet élément lorsqu’ils montent des dossiers.
Avec la situation actuelle, on pourrait en reparler.
Par exemple :
Tu gagnes 2000 euros/mois.
Ta capacité max de remboursement est de 700 euros.
Ton reste à vivre est de 1300 euros pour payer toutes tes charges de la vie courante.
C’est largement faisable, mais tu ne vis pas non plus la dolce vita, surtout en Île-de-France. Donc, respecter les 35 % fait sens avec ce niveau de salaire.
Mais
Si tu gagnes 6 000 euros/mois,
Avec 35 % la mensualité max de ton crédit sera de 2100 euros
Ton reste à vivre correspondra à 3 900 euros.
Si tu es célibataire, et que tu gères bien ton argent, tu pourrais prétendre à avoir une mensualité de crédit de 2 500 euros, car vivre avec 3 500 euros au lieu de 3 900 n’impacterait pas tant que ça ton style de vie.
Or, cela est impossible, car ton taux d’endettement serait de 41 %. Tu serais ainsi dans l’incapacité d’avoir le projet de tes rêves parce que la banque se fixe sur un taux d’endettement qui est rigide et qui ne prend pas en compte ton reste à vivre qui est important.
Deuxième piste de négociation : la durée d’emprunt.
Les primo-accédants sont très pénalisés actuellement, avec l’emprunt limité à 25 ans max. Obtenir un emprunt sur 30 ans permet de réduire la mensualité et de faire passer un dossier qui peut être compliqué.
D’autant plus que la durée de la majorité des emprunts n’excède pas 10 ans.
Mais la Banque de France et le HCSF contre-attaquent en disant le problème ne vient pas des normes très strictes qui n’impactaient pas la production en 2021 ou début 2022, mais de la hausse des taux.
De plus, négocier ces règles actuellement ne ferait que fragiliser encore plus les ménages français qui sont déjà parmi les plus endettés d’Europe.
