Je transforme ma résidence principale en investissement locatif
1. Transformer sa résidence principale en investissement locatif – quand tout se passe bien
Quand tu achètes ta résidence principale, normalement, tu as réalisé un prêt immobilier pour objet : résidence principale. Tu dois donc utiliser ce bien comme tel.
Cependant, si ta situation personnelle évolue, tu peux transformer ce bien en investissement locatif.
Tu pourras louer ce bien meublé ou vide, c’est-à-dire sans aucun meuble à l’intérieur, ou encore le mettre en location courte durée (Airbnb, booking…).
Pour choisir entre ces deux options, c’est souvent l’aspect fiscal qui prime.
En tant que LMNP (loueur meublé non-professionnel), grâce aux amortissements calculés avec l’aide d’un comptable, tu auras peu ou pas de fiscalité du tout.
En location vide, il vaut mieux réaliser des travaux pour créer un déficit foncier, ce qui réduira l’impôt sur tes revenus locatifs et professionnels, si le montant des travaux et la nature des charges le permettent.
Ce déficit est également reportable sur les revenus fonciers des années ultérieures si l’année d’imputation ne suffit pas à tout absorber.
2. Transformer sa résidence principale en investissement locatif, mais ayant bénéficié d’un PTZ
PTZ = Prêt à taux zéro : un prêt réglementé qui te permet de financer une partie de ta résidence principale ou les travaux sans payer d’intérêt.
Si le PTZ est terminé, tu peux mettre le bien en location sans problème.
Si le PTZ est toujours en cours :
Tu peux faire racheter ce prêt et louer ton bien en toute tranquillité.
Si le prêt a été réalisé avant 2016, qu’il est toujours en cours, mais que les fonds ont été décaissés il y a plus de 6 ans, tu peux louer ton bien. Cependant, il te faudra obtenir l’accord de la banque.
3. Transformer sa résidence principale en investissement locatif avec un PTZ : cas complexe
Si le prêt a été réalisé après 2016 et les fonds ont été décaissés il y a moins de 6 ans, pour mettre en location ce bien, tu dois te trouver dans une situation particulière et pouvoir la justifier (divorce, mobilité professionnelle, invalidité, chômage, etc.).
Il est nécessaire de respecter les réglementations associées :
La durée totale de la location ne doit pas dépasser 6 ans.
Le logement doit rester la résidence principale de ton locataire.
Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds des logements sociaux.
Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un plafond.