Dans cette partie, nous allons aborder la question de la donation d’un bien immobilier à ton enfant.
Je donne un bien immobilier à mon enfant
Si tu donnes un bien immobilier à ton enfant, la donation est irréversible et tu n’auras plus aucun droit sur ce bien sans son accord.
Si tu as plusieurs enfants, il est plus prudent de faire une « donation-partage », car ce type de donation permet de bloquer la valeur des biens immobiliers au moment de la donation. De plus, cela permet une répartition équitable de la valeur des biens donnés entre les héritiers. Cette forme de donation se réalise avec l’aide d’un notaire et nécessite la rédaction d’un acte authentique.
Il sera nécessaire d’estimer la valeur du bien immobilier que tu souhaites donner. Chaque enfant a droit à un abattement de 100 000 euros. Donc, si tu as un enfant et que tu lui donnes un appartement d’une valeur de 150 000 €, il devra déclarer cette donation aux impôts et la fiscalité sera calculée sur 50 000 €.
En outre, il faudra également payer les frais de notaire et les frais de publicité foncière.
Je lui donne l’usufruit ou la nue-propriété
Lorsque tu donnes un bien immobilier à ton enfant, il est possible de séparer ce que tu souhaites donner. On parle alors de démembrement de propriété.
On divise ainsi la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Le démembrement de propriété
D’un côté, tu peux donner l’usufruit :
Tu donnes à ton enfant le droit d’utiliser ton bien immobilier sans lui donner la pleine propriété. Dans ce cas, on considère que tu conserves la nue-propriété du bien.
L’usufruit peut s’accorder avec une date de fin, on parle alors d’usufruit temporaire. Tu peux également lui donner un usufruit sans date de fin. Cela prendra fin à ton décès.
En tant qu’usufruitier, il peut :
Recueillir les fruits du bien
Jouir du bien en l’occupant lui-même ou en effectuant des travaux.
Il peut également le mettre en location et percevoir les revenus locatifs.
En contrepartie, il a des obligations :
Entretenir le bien immobilier.
Payer les charges associées au bien, comme la taxe foncière et les charges de copropriété.
Dans cette situation, en tant que parent, si tu as conservé la nue-propriété. Cela signifie que tu peux disposer du bien tant que cela ne nuit pas à l’usufruitier.
D’un autre côté, tu peux donner la nue-propriété :
Si tu décides de donner la nue-propriété à ton enfant, cela lui donne le droit de disposer du bien selon sa convenance, avec l’accord de celui qui a l’usufruit. Il peut également le vendre, le modifier ou le détruire, toujours avec l’accord de l’usufruitier (donc ton accord, car tu as conservé l’usufruit.)
Cependant, le nu-propriétaire a des obligations : il a le devoir de réaliser les réparations « extraordinaires » nécessaires. Il s’agit de tous les travaux qui concernent la structure du logement (toiture, étanchéité du logement, ravalement de façade, etc.).
Cette nue-propriété peut également être temporaire si une durée avait été sélectionnée lors du démembrement. Mais si la nue-propriété devait être définitive, elle prendrait fin lorsque celui qui a l’usufruit (le parent qui a donné la nue-propriété) décède.
Les avantages pour le nu-propriétaire sont les suivants :
Le bien est conservé correctement par celui qui a l’usufruit.
Les taxes et charges ne sont pas payées par le nu-propriétaire.
Un bien dont on n’a pas l’usufruit n’apparaît plus dans le patrimoine immobilier, ce qui peut avoir une incidence sur la fiscalité.
Le nu-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété lors du décès de celui qui a l’usufruit.
Dans le cadre d’une donation de la nue-propriété, les droits de donation seront réduits, car ils seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien et non sur la pleine propriété.
Je crée une société (SCI ou une SARL familiale) et mon enfant est propriétaire de certaines parts
Faire le choix d’une SCI ou d’une SARL familiale pour transmettre son patrimoine est une autre possibilité dans la décision de transmettre son patrimoine immobilier à sens enfants.
Il s’agit de sociétés permettant de réaliser des achats immobiliers à plusieurs. Elles facilitent la transmission, car on peut transmettre des parts de société.
En fonction du choix de la société et des projets de la famille, il est possible de choisir d’être imposé sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés.
En cas de décès, les héritiers deviennent propriétaires des parts du défunt.
Les sociétés permettent de rendre le patrimoine immobilier plus liquide.
Plutôt que de donner des biens immobiliers que l’on ne peut pas forcément diviser, le donateur peut donner des parts d’une société. S’il y a plusieurs descendants, la répartition du patrimoine est facilitée grâce au démembrement de propriété.
Quant à la question de savoir s’il vaut mieux choisir une SARL ou une SCI, elle sera traitée lors d’une prochaine newsletter et/ou d’un prochain épisode de podcast.